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文章原创：佰航财税

       6月21日，国内首批公共基础设施REITs正式上市，共有9单基础设施REITs试点项目分别在上海证券交易所（5单），深圳证券交易所（4单）上市交易。如今，首批REITs在上市三个交易日以来，二级市场分化已经显现。作为国内资本市场新增的投资品种，相信很多朋友们都对REITs感到陌生，也对这类基金到底值不值得投资感到疑惑。REITs到底是什么？这类产品有什么优势？他又存在哪些风险？REITs适合什么人投资？带着这些疑问，接下来，佰航财税小编将带大家详细了解一下我国此次发行的公共基础设施REITs。

一、什么是REITs？

        REITs，全名是Real Estate Investment Trust，中文翻译为不动产投资信托基金，顾名思义，这是一种以不动产为基础资产的，特殊的公募基金。通俗来讲，REITs就是把大家的钱聚集到一起，然后由基金公司去投资不动产。不同的REITs有不同的基础资产，有些投资写字楼，有些投资产业园区。例如，在本次发行的9单REITs中，表现最好的富国首创水务REIT（508006），便是一支以水务处理为基础资产的基金产品。

       那么，很多朋友们要问了，REITs是怎么取得收益的呢？事实上，我们可以把投资REITs，简单地理解为众筹买房，而买房的投资回报主要分为两种：房租和房价涨幅。因此，REITs的主要收益来源于不动产产生的收益，比如租金、高速公路过路费，基础资产的收益能力越高，REITs的内生价值越大。同时，REITs属于高分红型产品，按照规定，REITs每年必须把不低于90%的资产运营所得利润分配给投资者。因此，其收益也是非常稳健的。除此之外，作为可以在二级市场上交易的公募基金，二级市场的价格波动也是其获取回报的途径之一。

       其实，REITs在世界范围内，并不是一个陌生的产品。早在上世纪60年代，美国便发行了第一支以房地产为底层资产的REIT。如今，美国、欧洲、日本等成熟市场均设立有基础设施REITs板块。在美国市场，广义的基础设施REITs总市值已经超过了5000亿美元。

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         而在我国，基础设施项目规模很大，根据国家统计局披露的数据，2020年中国基础设施存量约为130万亿元。对于这类不动产，以往的融资方式大多是以发债、向银行借款为主，此次对发行REITs公募基金的首次尝试，也是地方政府对于股权融资模式的一次探索。引进REITs产品，可盘活基础设施存量资产，降低企业的杠杆率，提升企业的经营绩效。而从投资者收益上看，许多成熟的基础设施项目，比如高速公路、水利、电力等项目都有稳定的收入和现金流，是非常适合作为REITs基础资产的。

二、REITs有哪些优势？

1、基础资产相对透明

       许多投资者在研究某个企业发行的股票或是债券时，往往需要通过财务报表来进行深入研究。然而部分企业为了获得持续稳定的投资，即使处于亏损状态，也会对报表进行“美化”，以此误导广大投资者。但REITs本身集中度高，其底层资产是一个实体项目而非企业，以高速公路和产业园区为例，在管理人合规尽职的前提下，很难对其收入进行粉饰，过路费和园区租金虽然不像债券一样，有固定票息，但是并不依赖于企业的主体资质，其信用风险也相对可控。

2、与股票相比，分红更高

      尽管在股市中，部分板块也有较高的分红率（例如银行、钢铁），但是目前上市公司分红率整体偏低，而且更多的是依赖于企业自身意愿。REITs的分红有合同条款硬性约束，所以确定性更高。目前已上市项目的分红率普遍高于大部分上市企业，要知道，此次上市的项目因为主体资质非常优异，因此回报率略低，如果以一些高科技产业作为底层资产，将有望获取更高的回报率和成长性。除此之外，和银行、钢铁等传统高分红板块相比，基础设施项目的行业中长期来看，具备一定成长性和稳定性。

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3、对发行人而言，有税收优惠

       目前，按照相关规定，REITs具备强制分红机制，其分红比例不得低于一般性收入的90%，这也就意味着，对于发行人而言，扣除分红后，需要缴纳的所得税将大大减少。但是要注意，这对于投资者而言是没有税收优惠的，在收到分红后，投资者也需要缴纳应缴的个人所得税。

4、改善地方政府的融资结构

      虽然国外的REITs大多是以房地产商为主要发行人，但我国发行的REITs以基建为主要底层资产，其投资方向也基本在公用基建项目上。因此，对于地方政府和城投平台而言，这样的股权融资方式，有利于降低地方财政债务比率，改变“土地财政”的现状。

三、投资REITs需要注意的风险

1、基金价格波动风险

        由于REITs大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，因此，当受到经济环境、运营管理等因素影响时，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金的价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（比如地震、洪水等自然灾害）发生较大损失，进而影响基金价格的风险。

 2、基础设施项目运营风险

       基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖于基础设施项目运营情况，可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险。此外，基础设施项目运营过程中租金、收入的波动，也将影响基金收益分配水平的稳定。而且还需注意的是，这些基础设施项目并非全靠REITs进行融资，很可能还存在直接或间接对外借款的情况，一旦经营不达预期，基金会有无法偿还借款的风险。

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3、流动性风险

       由于REITs是封闭式基金，所以不开通申购赎回，只能在二级市场进行交易。但在二级市场中，REITs的流动性比起股票要差多了，存在流动性不足的风险，投资者要想变现，可能需要更长的时间。

四、适合哪些人投资？

       基础设施基金作为一类周期较长的封闭式基金，与股票和债券不同，其收益主要来源于期间分红收益和资产增值收益，属于稳健型产品，并不适合用来炒作。另外，这类基金在场外认购的风险等级为R4，券商渠道将其风险等级定为C3，与低风险的国债、现金类金融产品不同，REITs属于中低风险。因此，总的来说，REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念，愿意长期持有而非短期操作的投资者；第二类适合以往持有银行理财、信托计划、债券、基金、以及银行等高派息个股的中低风险偏好者。

       如今，REITs已经上市了三个交易日，作为封闭式基金，由于前期投资者预期过高，折价风险看来是无可避免。但从长期来看，REITs收益相对稳定且高分红，与上市公司不同，炒作空间有限。上市之后，经过一段时间的涨跌和换手，具有长期配置的需求的投资者比重可能会有所上升，其价值也将回归平稳。